1. Вступ

     В даному матеріалі я не ставлю завдання розглянути академічні особливості складання кошторисів, будівельної документації та організації технічного нагляду (для цих цілей планую, в недалекому майбутньому, розмістити на сайті Блог), є намір - пояснити потенційному Замовнику структуру послуг, що надаються і полегшити розуміння формування їх вартості .

     Невід'ємною частиною реалізації будь-якого будівельного проекту є цілий комплекс кошторисної документації, первинним документом якої є - локальний кошторис. Локальні кошториси складаються на основі вихідних даних - фізичних обсягів робіт, методів їх виробництва і конструктивних особливостей будівельного об'єкта, оформлених в Відомість обсягів робіт або Дефектний акт.

     Строго кажучи, не вся документація, послуги зі складання якої я пропоную, є кошторисно.. Деякі документи є складовими частинами більш загального класу будівельної документації. Давайте розбиратися.
{loadposition position-100}

2. Два види кошторисної документації

     Завдання ціноутворення в будівництві на всіх стадіях реалізації будівельного проекту може вирішуватися лише двома способами:

• складанням інвесторської кошторисної документації згідно ДСТУ Б Д.1.1-1:2013 «Правила визначення вартості будівництва», затверджених і введених в дію з «01» січня 2014 року наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України (зазвичай, всюди для простоти - Мінрегіон України) №293 від «05» липня 2013 року. Якщо ще більш коротко, то кошторису згідно ДСТУ (в ПК АВК-5 і «Експерт-Кошторис ПВР»);
• складанням комерційних кошторисів (в MS Exel або в ПК АВК-5).

     У першому випадку розрахунок цілого комплексу кошторисної документації проводиться за затвердженими Мінрегіоном одиничних розцінок, в другому за договірними розцінками, узгодженим між замовником і підрядником. Обидва види кошторисів широко використовуються для оптимального планування і аналізу витрат у Замовника і Підрядника, а також для проведення проміжних фінансових розрахунків між ними за допомогою складання Актів виконаних робіт.

Вибір виду кошторисної документації безпосередньо залежить від джерела фінансування будівництва та форми власності Замовника.

3. Джерела фінансування будівництва

     Варто розділяти два види фінансування будівельних проектів:

1) там-де використовуються державні кошти - бюджетні кошти, кошти державних та комунальних підприємств, установ та організацій, а також кредити, надані під державні гарантії;

2) і все решта коштів - фізичних та юридичних осіб з приватною формою власності, різних недержавних утворень, які ведуть свою діяльність згідно із Законами України "Про інвестиційну діяльність", "Про інститути спільного інвестування", "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла і операціях з нерухомістю".

     У першому випадку, тобто при фінансуванні будівельного проекту із залученням державних коштів, або / і якщо учасником інвестиційного проекту є суб'єкт з часткою державної власності, вибору по суті немає - «кошторисна документація по ДСТУ».

     У другому випадку, тобто за участю недержавних учасників інвестування будівельних проектів, застосування інвесторської кошторисної документації згідно ДСТУ Б Д.1.1-1:2013 суто добровільна справа. Правомірність використання комерційних кошторисів не заперечується. Однак, тут є нюанс: якщо планується складання календарного графіка виконання робіт, то доцільніше використовувати кошторис з нормативною трудомісткістю. Нехай комерційну, але складену в ПК АВК-5.

4. Підготовча, організаційна та підсумкова документації

     За аналогією з етапами реалізації будівельного проекту, розділимо будівельну документацію на три складові: підготовчу, організаційну та підсумкову.

Підготовча документація.

     Припустимо, необхідні для будівельного об'єкту технічні умови від відповідних служб, Замовник отримав, містобудівні умови і обмеження у нього теж вже на руках (дану документацію обговоримо при організації технічного нагляду в будівництві), тоді Замовнику необхідно замовляти розробку проектно-технічної, проектно-кошторисної документації . Якщо-ж розмістити, що надаються на сайті, послуги в хронологічній послідовності, то отримаємо таку картину:

• складання технічного завдання на проектування;
• розрахунок кошторису на проектно-вишукувальні роботи;
• підрахунок обсягів будівельних робіт;
• складання інвесторської кошторисної документації;
• складання комерційної кошторису.

     Більш докладно про кожний документ йдеться у відповідних розділах сайту.

     Процедуру експертизи проектно-кошторисної документації та отримання дозвільних документів для будівництва, розглянемо пізніше (в організації технічного нагляду в будівництві). Отже, тепер Замовник має повний набір проектно-кошторисної документації, саме час потурбуватися визначенням Підрядника. Тут, також, не будемо розбирати процедуру тендерної закупівлі робіт, хоча, в окремих випадках я не виключаю надання Замовнику і таких послуг.

Організаційна документація.

     Наступний етап - юридичне оформлення взаємовідносин Замовник - Підрядник, тобто підписання Договірної документації (між суб'єктами господарювання - Договору підряду на капітальне будівництво і Договору будівельного підряду - якщо Замовник не підприємець, Договір підряду на будівництво (капітальний ремонт, реконструкцію) автомобільної дороги), основою якого є Договірна ціна (протокол узгодження Договірної ціни). При укладанні та виконанні договорів слід дотримуватись норм, затверджених Постановою КМУ №668 від «01» серпня 2005 р. «Загальні умови укладення та виконання договорів підряду в капітальному будівництві».

     Для визначення термінів будівництва, в складі договірної документації складається календарний графік виконання будівельних робіт, основою якого виступає кошторисна документація. На підставі календарного графіка, Підрядником складаються графік фінансування будівництва об'єкта, відомість обсягів основних будівельних робіт і відомість потреби в будівельних конструкціях, виробах, матеріалах і устаткуванні, які є складовими частинами обов'язкового документа - Проекту організації будівництва (ПОБ).

• договірна ціна - тверда, якщо інше не обумовлено в Договорі;
• календарний графік виконання будівельних робіт;

     Опустимо період підготовчих робіт, будемо вважати - процес пішов і тепер з Підрядником потрібно оформляти проміжні розрахунки за фактично виконані роботи та застосовані матеріали, які рідко один в один повторюють проектні, як підсумок зміни в локальних кошторисах:

• абонентське обслуговування складених кошторисів.

     Припустимо, на якомусь етапі реалізації будівельного проекту, у Замовника або Підрядника оформилося своє бачення кошторисної документації, відмінне від проектного, підкріплене деякою кількістю кошторисної документації:

• перевірка, аудит, коригування та оптимізація готових кошторисів.

Підсумкова документація.

     З метою оптимізації бізнес процесів, вивільнення фінансових і людських ресурсів все більшу кількість підприємств відмовляється від штатних кошторисників і переходить на кошторисний аутсорсинг. Підсумкова або проміжна фіксація фінансових результатів реалізації будівельного проекту:

• акт виконаних робіт.

     В процесі будівельного виробництва ДБН А.3.1-5:2016 «Організація будівельного виробництва» зобов'язує виконавця робіт становитиме виконавчу документацію (ВД) на свої роботи. ВД - це документація, в текстовому і графічному виконанні, яка фіксує специфіку виконаних будівельних робіт на об'єкті, відображає середу і способи їх виконання, встановлює фактичні характеристики їх результатів. Склад і перелік обов'язкової виконавчої документації регулюється проектом, приблизний перелік необхідної ВД вказано, в вищезгаданому ДБН А.3.1-5:2016 Додаток Н: виконавча документація.

     Закон України «Про архітектурну діяльність» в ст.11 зобов'язує забудовника забезпечувати авторський і технічний нагляд протягом всього періоду будівництва об'єкта архітектури. Механізм дій і межі повноважень фахівця технічного нагляду визначає Постанова КМУ від 11 липня 2007 р N 903 «Про авторський та технічний нагляд під час будівництва об'єкта архітектури».

     У двох словах, фахівець технагляду - це сертифікований представник Замовника на будівельному майданчику. Більш докладно про спектр послуг, що надаються у відповідному розділі сайту:

• організація технічного нагляду в будівництві. 

5. Від чого залежить вартість складання кошторисної документації

     При формуванні кошторисної (і не тільки) документації враховується, насамперед, трудомісткість надання вихідного продукту, яка залежить від , багатьох факторів:

• загальний об’єм вихідного продукту, який очікується;
• загальний об’єм вхідних даних першоджерела, їх якість, повнота доступної інформації;
• терміновість виконання робіт;
• складність будівельного проекту.

6. Вхідні дані

     В загальному варіанті до складу вихідних даних можуть входити текстові або графічні матеріали в яких міститься інформація про види та обсяги робіт, інші специфічні характеристики об’єкту, а за необхідністю і прилеглої території. Більш детальний склад вихідних даних розглядається  для кожної окремої послуги на відповідних сторінках сайту.